1
开门见山，直接说结论！
(资料图片)
去年楼市还插着呼吸机，今年第一季度的楼市顶多也就是走两步！
自从今年楼市回暖的消息传遍了大江南北，这种击鼓传花的信号恐怕就连菜市场的大妈都已经被感染到。
根据温州房管网的数据，温州市区一手商品房2月份成交共计1230套， 同比上升67%，环比上升137%；温州市区二手房2月份成交共计2080套，同比去年上升77%，环比上升88%。
图源：C21温州研究中心
而且这样的狂飙速度超出了大部分人的预期，但这也只能说明两点，温州这座城市的韧性比较强，其次去年低到谷底的行情压制太多刚需改善的需求。
但根据温州市区2021年、2022年的一、二手房的成交总套数来看。
2021年共计成交一手商品房28000套，平均每月成交2333套。二手房共计成交29129套，平均每月成交2427套。
2022年共计成交一手房共计成交22408套，平均每月1867套。二手房共计成交18272套，平均每月成交1523套。
数据来源：温州房管网
不管是一手房还是二手房，2023年2月份的成交数据与2021、2022年的平均值都还相差一段距离，所以以成交数据强调楼市回暖太片面，而更能象征楼市回暖的数据又是什么？
2
土拍是楼市的晴雨表。
近两年的土拍情况大家都是心知肚明，不是城投托底，就是底价成交， 一方面受到整个楼市环境的影响，市场预期太低，另一方面又因为三道红线的限制，不少开发商因为融资困难，资金链崩塌，大部分开发生都在收缩阵地。
2022年温州市区土地出让清单
然而因为土拍的不景气，同时也直接反馈到新房市场，开发商不敢拿地，导致市场没有新鲜血液的供给，所以这两年卖来卖去就这几个盘。优质楼盘和好房源早就被第一轮收割完，剩下的这些项目要么以价格留人，要么就选择躺平。
所以土拍才是市场好坏的风向标！
在今年的第一季度，不少城市都完成了首轮供地，像北京、杭州、苏州等城市的首轮供地潮后，房企投资积极性有所回升，超两成百强房企出手拿地。甚至沉寂许久的民营房企，也逐渐在土拍中现身。
就以杭州2023年的首轮土拍为例，13总涉宅用地就有8宗触顶，2宗溢价，3宗底价成交，参与竞拍的房企还有不少民企。
图源：1818黄金屋
虽然当前很大部分民企投资还不具备全面复苏的基础，但相比于去年的城投包场，今年不少民企出于补仓需求,第一轮土拍供应的这些城市已经出现了不少老面孔。 而这些老面孔的出现，进一步稳定了市场信心，也盘活了当地的楼市环境，对这些城市的楼市回暖会很大的推动作用。
3
而反观当前的温州市场，虽然在近日出让了一宗瑶溪南地块， 被温州中炜项目管理有限公司以总价5.45亿元拿下，楼面价13586元/㎡，溢价率0%。
但是该地块的容积率仅为1.05，将来入市后极有可能打造联排和双拼别墅产品，这样的地块属于温州的稀缺产品，没有太多参考意义。
图源：浙江省土地使用权网上交易系统
而今年3月初官宣的《2023年温州市经营性用地计划清单》中，有36宗住宅及商住用地，用地面积约2805亩。 其中温州市区第一期拟出让14宗地块，其中住宅用地7宗，占地面积674亩，总建筑面积114万㎡。
图源：温州找房宝
可以说这七宗地块的结果，将成为温州楼市火热与否的关键转折点！
4
温州是一个典型的新房市场，因为新房卖不好，二手房也会跟着翻车，新房价格的增减也会传导给二手房，然后一二手联动形成市场全景。
而新房价格的形成指标——本质上就是土拍楼面价格！这也是为什么，温州市场这些年来一直都如此关注土拍战况！
因为这不仅仅影响到将来这些地块最终搭建成商品房的价格，而且还会打乱周边在售新盘的价格体系，甚至对二手房房东也要产生巨大心理预期。
即便现在的新房成交量环比在上升，也不要被表象蒙蔽，短暂性的爆发更大的原因还是去年积压下来的购买力，
所以，温州楼市的命够不够硬，今年的土拍才是关键！
关键词：
